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キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは

キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
本部は、フランチャイズ加盟店からロイヤルティーを受け取りながら店舗を増やし、事業を拡大することが可能です。そのため、店舗に対して資金面も含めた協力体制を整え、オーナーのための研修なども提供します。フランチャイズは双方にとってメリットのある運営形態といえるでしょう。

-失敗しない不動産投資のコツ-収支シミュレーションは厳しく

今回も前回から引き続き、不動産投資における「失敗しない物件選びのコツ」について話をしていきます。これから不動産投資を始めたい人は、ぜひ参考にしてくださいね。 ●現実的な収支のシミュレーションを必ずしよう! 失敗しない不動産投資に欠かせないのは、さまざまなリスクを含めた現実的な収支のシミュレーションをしておくことです。買いたい物件が見つかったら、「楽待」などの不動産投資情報サイトにある、シミュレーションサービスやアプリを利用して、必ずキャッシュフローを算出します。 「物件価格」「表面利回り」「物件構造」「築年数」「建物面積」を入力するだけで、向こう30年以上にわたる「キャッシュフロー」「実質年間収入」「累計キャッシュフロー」「修繕が必要な時期」「ローン完済時期」「減価償却終了時期」などが、すべて一覧で確認できます。 【現実的な収支のシミュレーションをしてみる】 「楽待」でのシミュレーション条件入力例 <物件情報> 物件価格:5,000万円 表面利回り:8% 物件構造:SRC造 築年数:キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは 10年 建物面積:130㎡ <条件> 自己資金:250万円 金利:2% ローン期間:30年 入居率:75% <購入条件> 物件価格:5,000万円 建物価格:2,047万円 個人・法人:個人で購入する <収入> 想定年間収入:400万円 家賃下落率:1%/年 <支出> 年間経費:90万円 固定資産税:49万円 管理費:実質年間収入の5% その他経費:0万円 キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは 都市計画税:11万円 修繕費:キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは 実質年間収入の5% 所得・法人税率:30% 大規模修繕費:1回目 12年後に130万円 ●金融機関提出の資料もやや厳しい入居率を想定 損益計算書も、アプリで簡単につくれるので、わかる範囲で数字を当てはめて収支をシミュレーションしましょう。私がシミュレーションするときは、投資する物件の入居率を厳しめに見積もって75%で計算しています。一般的には、入居率90%をベースに試算している人が多いのですが、私は厳しめの数字を前提にしているのです。実際のところ、私が所有している物件で、入居率90%を下回っている物件は1つもありません。ただ、どんな物件でも収支が合わないと賃貸経営する意味がないので、将来的には物件の価値と家賃が下がることを見越したうえで入居率75%をベースにしています。 金融機関から融資を受けるときも、入居率75%とやや厳しく想定しつつも、フリーキャッシュフローが2~3%出るシミュレーションをしておくと受理されやすいです。金融機関は通常、入居率90%(厳しいところでも80%)でシミュレーションします。それよりも厳しい入居率75%のシミュレーションを提出することで、リスク管理がしっかりしていると受けとめてもらえるメリットも。場合によっては70%や60%とさらに厳しいシミュレーションにすることもあります。 【ポイント:入居率75%とやや厳しく設定して収支のシミュレーションをする】 不動産の物件情報はインターネット上にあふれており、スマホでも手軽に検索できます。私も各地の不動産価格の相場を知っておくために、チェックすることがないわけではありません。 しかし、優良物件は基本的にインターネット上には出てきません。というより、「一般の目に触れる場所には出てこない」といったほうが正しいでしょう。なぜなら、売りに出された瞬間、不動産会社が贔屓にしている顧客に直接紹介するからです。そして、優良物件であればあるほど早く買い手がつきますから、一般の目に触れません。不動産は、株式のように証券取引所などの市場を通して公開取引されるのではなく、仲介業者を通して売り主と買い主が当事者同士で相対取引されます。 結局のところ不動産の物件情報は、人から人へ伝わるアナログ情報が一番貴重なのです。 こういってもピンとこない人がいると思うので、優良物件の取引が成立するまでの流れを簡単にたどってみましょう。まず、優良物件の情報は、そのエリアに強い不動産会社がいち早く入手する傾向が強いです。というのも、そのエリアの地主や不動産のオーナー(売り主)とよくコンタクトをとっているから。「不動産を売りたい」という売り主が最初に相談をするのは、地元の不動産会社であることが多いです。その不動産会社の担当者は、条件のよい物件を探している買い主とつながっていることが多いので、そうした買い主候補へダイレクトに優良物件を案内します。そのため、優良物件であればあるほど一般公開する前に取引が成立してしまうのです。 優良物件は「川上物件」とも呼ばれます。川の上流のほうで取引が成立してしまい、川下まで情報が流れてこないことのたとえです。逆に、チラシが自宅にポスティングされていたり、電信柱に広告が貼ってあったりする物件は、なかなか売れずに下流に溜まっている「川下物件」ともいわれます。 ひと言で不動産会社といっても、「売り仲介(元付け)業者」と「買い仲介(客付け)業者」に分かれます。元付け業者とは、顧客から直接、売買の依頼を受ける不動産会社のことです。これに対して売り主や買い主を見つけて仲介する業者を「客付け業者」といいます。不動産仲介業では、元付けと客付けが分かれており、両者が共同して売買取引を成立させることが多いのです。 「不動産を売りたい」という売り主を相手にしている元付け業者の主な仕事は、売り主の相談を受けて、国土交通省から指定を受けた「不動産流通機構」が運営する「REINS」(レインズ)という「不動産情報ネットワークシステム」に通常は物件を登録します。その後、登録した物件に目をつけた客付け業者が現れると、買い主を見つけて販売。そこで契約が成立すれば、元付け業者に仲介手数料が入ってくる仕組みです。ただし、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙ったり、仲間内に物件情報をとどめておきたかったりして優良物件ほど登録しないこともしばしばあります。そして、つき合いのある買い主へ紹介して売買が成立してしまう傾向が強いのです。 もし売り主が手放したい物件と、買い主が探している物件の条件が合わなければ、より広く情報提供しなければならないのでレインズに登録し、その物件情報から各地の業者がポータルサイトなどにアップします。 【ポイント:優良物件ほど不動産業者から買い主候補へとダイレクトに情報が案内される】 今回は、失敗しない物件選びのコツとして、「収支のシミュレーションをする」「優良物件ほど一般の目に触れない」ということをお話しました。特に「入居率75%と厳しく設定して収支のシミュレーションをする」ことと、「優良物件ほど不動産業者から買い主候補へとダイレクトに情報が案内される」ことは、これから不動産投資を始めたい人はぜひ頭に入れて置いてくださいね! ●八木エミリー 投資家。野村證券に入社後、新人で東海地区の営業成績ナンバーワンとなり、最年少講師に。26歳で辞めた後は、不動産投資を開始し、7棟の不動産を所有(購入額7.5億円)。不動産投資の自己資金は徹底した節約で貯めたもの。現在はIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)として中立の立場で金融商品のアドバイスなども手掛けている。20代30代を中心に経済的自立を目指すお金ビギナーを救う活動を「マネ活」としてメルマガ配信などを行なっている。著書に『今からはじめれば、よゆうで1億ためられます! 』。最新刊は書籍『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』(ダイヤモンド社)。

キャッシュフロー経営を理解し、経営へ活用する方法を分かりやすく解説


一方、 貸借対照表は、「一定時点の健康状態」である体重、血圧などの健康状態、体質 を表します。

二つ目の考え方とは、 利益と キ ャッシュフローをしっかり区別し、キャッシュフローを ベースに考え、行動することです。

キャッシュフローベースの経営状態の捉え方

キャッシュフロー損益の見方

損益計算書内容
売上高100,000
売上原価△70,000
売上総利益30,000売上高-売上原価
販売管理費
(内減価償却費)
△15,000
(減価償却費3,000)
営業利益15,000売上総利益-販売管理費
営業外収益+2,000
営業外費用△3,000
経常利益14,000営業利益+営業外収益-営業外費用
法人税△4,000
当期純利益
=損益計算書の利益
10,000経常利益-法人税
減価償却費+3,000
借入返済額△6,000
キャッシュフロー損益7,000当期純利益+減価償却費-借入返済額

減価償却費を利益に加える理由

埋没原価とは、 過去に支払ったコストで、 将来のキャッシュフローに一切影響しないため、事業、投資に関しての意思決定する際には、考慮するべきではありません。

単位:万円減価償却費あり収支減価償却費なし収支差額
売上3,0003,000
原価1,8001,200△600
粗利益1,2001,800+600
その他の経費1,4001,400
利益△200+400+600

赤字なのでプロジェクトはストップする方が良いでしょうか?

しかし、減価償却費に相当する金額のキャッシュアウトはなく、 このプロジェクトを継続することで毎年400万円キャッシュが増加 します。

キャッシュを生んでいる事業は止めるべきではありません。

借入金の返済額を控除する理由

よほど、キャッシュが手元にある場合を除き、 キャッシュが増加しつづける状態が企業が継続するための最低条件だと考えています。

しかし、 利益が借入金の返済額より少なければ、手元のキャッシュは確実に少なくなっていきます。

キャッシュフロー貸借対照表の見方

ここからは、変化した結果、 キャッシュフロー的に企業がどんな健康状態か=貸借対照表的な数字の見方 について説明します。

貸借対照表を見て、会社の「健康状態」をみて、 資金繰りが悪いの根本原因は何なのか、投資余力はどれほどか、手元資金はいくら必要なのかを判断し、長期的な企業戦略の立案に役立てるのが目的です。

貸借対照表資金別貸借対照表
重視していること・他社比較
・1年間の利益
キャッシュの状態、体質の把握
利用者株主、金融機関、税務署経営者、財務担当者
作成方法の自由度制度会計、税務などルールに基づく科目の配置、表示方法は自由

この 資金調達と資金運用のバランスを把握し、 企業が創業以来の利益である繰越利益剰余金や資本金、借入金などをどのように資金運用しているのか、その結果、手元のキャッシュがいくら残っているのか を説明する表です。

    1. 企業の儲けである「損益資金」
    2. 営業債権債務の差額である「売上仕入資金」→季節性の増減がある場合は要注意、運転資金の調達計画に用いる
    3. 商品、製品に運用している資金である「在庫資金」
    4. 設備投資等に投資している資金である「投資資金」
    5. 株主から調達している資金である「株主資金」
    6. 銀行から調達している資金である「借入資金」
    7. 資金繰りの安定度の目安となる「安定資金」
    8. 上記のいずれにも該当しない短期的に変動の大きい資金が「流動資金」

資金別貸借対照表を作ってみて感じることは、 企業の見え方ががらりと変わるということです。

そして、損益資金の原資である 「利益」が企業にとって重要であることをより一層感じることができます。

②そして、これらに相当する資金をまず、利益、株主からの出資で賄います。⇒ 返済不要なので投資失敗した場合のリスク無し

マンション経営の悲惨な失敗5選|知っておきたい教訓と解決方法を解説

マンション経営 失敗

ウェブ上で見つけた不動産会社に問い合わせをし、実際に物件紹介を受けました。新築の区分マンションでしたが、あまり栄えているとは言えないエリアの立地で少しDさんは少し不安になりました。不動産業者に質問をすると、
「新築マンションだから、人気がある」
「サブリース契約を結べば、実際に入居しているかどうかに関係なく、賃料が入ってくる」
こうした説明を受け、Dさんは納得の上サブリース契約を結んで紹介された新築区分マンションを購入しました。

自己資金を多めに入れて購入したこともあり、新築区分マンションでも黒字で安定的に運用することができました。しかし、 キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは 物件購入から6年が経過したとき、不動産業者から一方的にサブリースを解約する旨の通知が届きました

サブリース解約後、Dさんは別の管理会社に入居付けを依頼しました。しかし、 新築時に比べて賃料は大きく下落。以前サブリース契約をしていた時よりも賃料が下がってしまい、最終的にキャッシュフローは赤字になってしまいました

1.5. 物件購入後に修繕積立金負担が増加し思い通りの収支を得られなかったEさん

修繕積立金

Eさんが物件を購入してから1年後、購入したマンションの管理組合で総会が開催され、 今後の老朽化を見据えて修繕積立金の増額が決定 されました。Eさんとしては修繕積立金の値上げには反対でしたが、ほかの所有者の賛成多数により積立金の値上げが決定。値上げ前の修繕積立金をもとにシミュレーションを行い月1万円の手残りが得られることを期待していたEさんでしたが、 想定していたより手残りは低いものとなってしまいました

2. 5人のマンション経営失敗事例から学ぶべき教訓

失敗事例から学ぶべき教訓

2.1. 新築区分マンションはやめるべき

Aさんの事例からも言えますが、 新築区分マンションへの投資はやめるべき です。理由は次の通りです。

賃料下落が大きく物件価格下落のスピードが早い

この計算方法から、 家賃が下がるほど物件価格が下がる ことがお分かりいただけるかと思います。

価格が割高な物件が多い

新築区分マンションは、割高な物件が多い です。1つは 割高な賃料設定をもとに物件価格を算出 していることが理由です。新築区分マンションは「新築プレミアム」を考慮した賃料設定、およびそれをもとにした価格の設定が行われています。

もう1つは 広告費を上乗せしていること が理由です。ブランドイメージなどの付加価値をウリにしているためで、広告費は物件価格の3割ほどにものぼるといわれています。

利回りが低くキャッシュフローが赤字になりやすい

新築区分マンションは 利回りが低い傾向 にあります。特に東京23区の新築マンションは利回り3~5%と、低い数値になっています。家賃収入からローン返済や管理費などを除くと、キャッシュフローが赤字になることが多いです。

こうした点から、 新築区分マンション投資は手を出さないのが賢明 でしょう。
その他新築区分マンション投資の問題点についてはこちらの記事で解説しています。

2.2. マンション経営の節税効果は小さい

Bさんのようにマンション経営を通じて節税効果を得ようという方も多くいらっしゃいますが、 マンション経営の節税効果は大きくありません 。マンション経営で節税する方の多くが(あるいはその提案をする不動産会社自身も)、不動産投資での節税方法を理解していないからです。

誤った節税方法

こうした考えで節税効果を得ようとしているわけですが、この節税方法は本当の意味での節税ではありません。というのも、 この方法では(家賃収入以上にローン返済などを行うことで)ただ単に損をして、それによって節税をしているだけ だからです。

正しい節税

① 会計上の赤字を作成

まず、会計上の赤字を作成します。「会計上の」というのがポイントで、先ほどの節税方法とは違い、 「実際のお金の出入りは黒字にしながら、会計上の(税金計算上の)所得はマイナスにする」 ことになります。これを実現するのが減価償却費という費用です。

フランチャイズの運営に必要な3種類のスキルとは?コツを押さえてビジネスを安定させよう

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本部は、フランチャイズ加盟店からロイヤルティーを受け取りながら店舗を増やし、事業を拡大することが可能です。そのため、店舗に対して資金面も含めた協力体制を整え、オーナーのための研修なども提供します。フランチャイズは双方にとってメリットのある運営形態といえるでしょう。

直営店、個人店との違い

  • フランチャイズ……本部に加盟し、オーナーが事業主として開業・運営
  • 直営店……本部が開業・運営
  • チェーン店……レギュラーチェーンは直営店、フランチャイズチェーンはフランチャイズ店。単に「チェーン店」という場合は直営店を指すことが多い
  • 個人店……本部などに加盟・所属せず、オーナーが事業主として開業・運営

フランチャイズによくある業種

  • 小売業……コンビニエンスストア、100円ショップ
  • 飲食業……レストラン、カフェ、テイクアウト専門店
  • キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
  • サービス業……美容室、マッサージ店、介護施設
  • 修理・清掃業……リペア店(スマートフォン、靴、車など)、クリーニング店
  • 教育業……学習塾、音楽教室

フランチャイズの運営に必要な三つのスキル

収益管理能力

人材管理能力

オペレーション能力

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フランチャイズの場合、本部から提供される作業マニュアルをベースに運営していくため、オーナーがゼロからオペレーションを作り上げていくことはありません。しかし、効率化や売り上げアップを生む可能性に目を向け、現場の目線を生かしたオペレーションの工夫や作業の見直しを図ります。

フランチャイズの運営で失敗しないためのコツ

資金に余裕を持つ

独自に宣伝活動を行う

キャッシュフローを意識する

シフト管理のツールを利用する

SquareのPOSレジなら高機能なのにずっと0円

執筆は2022年5月24日時点の情報を参照しています。
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決算書の読み方 キャッシュ・フロー計算書

キャッシュ・フロー計算書

本業でのキャッシュの流れ を示しており、企業がキャッシュを生み出す能力である。営業活動によるキャッシュ・フローの表示は、詳細な表示である 直接法 と簡便な表示である 間接法 の2種類があるが、実務上では間接法が多く利用されているため、今回は間接法を前提としている。ただ、結果的に小計以下は同じ数値となる。企業にとって本業から得るキャッシュがマイナスとなっている場合には、投資資金を自己資本でまかなうことができず、財務面に関しても借入の返済原資がないこととなる。逆にプラスの場合は、本業から生み出したキャッシュで投資を実施し、借入金の返済原資も確保できることとなり、企業にとってはプラスであることが望ましい。与信管理上では、 マイナスの場合の内容吟味 が重要となってくる。

投資活動によるキャッシュ・フローのチェックポイント!

固定資産および投資有価証券といった 投資に関連する分野の購入・売却によって生じたキャッシュの流れ であり、マイナスの場合は投資を実施して資金が支出されるケースが多く、企業にとっては最大でも営業キャッシュから生み出された金額の範囲内での計上が望ましい。仮に営業キャッシュ以上の金額で投資を実施すると外部からの資金調達を余儀なくされ、金利を負担しなくてはならないことになる。逆にプラスの場合は、投資した資産を売却してキャッシュを捻出するケースが多く、その場合は本業でキャッシュを生み出しておらず、資金繰りが厳しいことも想定される。よって、総合的には営業で生み出したキャッシュをベースに負担とならない投資の適正額を設定し、その範囲内で毎期継続的に投資(マイナス)を行う形が望ましい。与信管理としては、マイナスの場合は 負担とならない範囲内での投資額が計上 されていること、プラスの場合は売却した資産の状況、 売却して資金が必要となった理由など が重要となってくる。

フリーキャッシュ・フローのチェックポイント!

フリーキャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローと投資キャッシュ・フローの和であり、 企業が自由に使用できる余剰資金 のことであり、プラスであることが望ましい。与信管理においては、フリーキャッシュ・フローがマイナスの場合、 手元のキャッシュがない ことを意味し、資金捻出のため金融機関から借入金を導入するなどして負債が増加してしまう可能性があるため注意が必要である。しかし、必要に応じて金額の大きい投資を実施している場合には問題ない。また、プラスの場合でも金額が大きい場合には投資に消極的な可能性もあり、 成長性が低い ことも考えられる。

財務活動によるキャッシュ・フローのチェックポイント!

金融機関からの資金調達・返済および株式発行による資金調達・配当金の支払、社債発行による資金調達・償還などの 財務状況を示すキャッシュの流れ であり、マイナスの場合は金融機関からの借入金の返済、社債の償還が進んでいるケースが多く、逆にプラスの場合には金融機関からの借入金や社債発行で資金を調達したりするケースが多い。与信管理において、マイナスの場合には、 営業から生み出されたキャッシュの範囲 で捻出されているかを確認する必要があり、プラスの場合には 資金が必要となった理由を確認 することが重要となってくる。いずれにしても営業・投資・財務それぞれが連動しており、 総合的に判断 することが重要となってくる。

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